Cedere un lastrico solare non significa semplicemente firmare un accordo con il vicino o con il proprietario dell’appartamento sottostante. Prima di parlare di prezzo, scrittura privata o atto notarile bisogna capire a chi appartiene realmente il lastrico e quale diritto si vuole trasferire. In un condominio, infatti, il lastrico solare è normalmente considerato parte comune quando il titolo non stabilisce diversamente. Può però risultare di proprietà esclusiva di un singolo condomino oppure essere comune ma attribuito in uso esclusivo a una determinata unità immobiliare.
Le tre situazioni sembrano simili, ma producono conseguenze molto diverse. Chi è proprietario esclusivo può, in linea generale, disporre del proprio diritto nei limiti previsti dalla legge e dai titoli. Chi possiede soltanto un diritto di utilizzo esclusivo di una parte rimasta condominiale, invece, non può trattarla come se fosse proprietario dell’intero bene. Se il lastrico è comune, la sua alienazione richiede il consenso di tutti i comproprietari e non può essere decisa con una normale maggioranza assembleare. Prima di cedere un lastrico solare bisogna quindi ricostruire il titolo di proprietà, verificare catasto e planimetrie, controllare il regolamento condominiale, individuare eventuali servitù e chiarire se la cessione comprende anche facoltà ulteriori, come l’accesso, l’installazione di impianti o la possibilità di sopraelevare. Solo dopo queste verifiche si può scegliere lo strumento contrattuale appropriato e stabilire se utilizzare una scrittura privata preliminare oppure procedere direttamente all’atto definitivo.
Che cosa si intende per lastrico solare
Il lastrico solare è una superficie piana posta nella parte superiore dell’edificio con funzione di copertura. A differenza del tetto inclinato, può spesso essere materialmente praticabile e utilizzato come terrazza, spazio tecnico o area destinata a impianti.
La sua funzione principale rimane però quella di coprire l’edificio o una parte di esso. Questa caratteristica spiega perché il Codice civile inserisca espressamente i lastrici solari tra le parti che si presumono comuni ai proprietari delle diverse unità immobiliari, salvo che dal titolo risulti il contrario.
La situazione concreta deve quindi essere verificata attraverso gli atti. Il fatto che soltanto una persona abbia accesso al lastrico non prova, da solo, che ne sia proprietaria. Potrebbe essere titolare soltanto dell’uso esclusivo. Allo stesso modo, il fatto che un lastrico sia fisicamente raggiungibile soltanto dall’appartamento dell’ultimo piano non determina automaticamente la proprietà esclusiva.
Prima verifica: il lastrico è comune o di proprietà esclusiva?
È il controllo dal quale dipende tutto il resto. L’articolo 1117 del Codice civile comprende tetti e lastrici solari tra le parti comuni dell’edificio quando il contrario non risulta dal titolo.
Per stabilire se esiste una proprietà esclusiva bisogna quindi esaminare soprattutto gli atti di provenienza. Può essere utile recuperare l’atto con il quale è stato costituito il condominio, il primo atto di vendita dell’edificio, l’atto di acquisto dell’attuale proprietario e gli eventuali regolamenti di natura contrattuale richiamati nei rogiti.
Una frase come “lastrico solare di proprietà esclusiva” contenuta chiaramente nel titolo rappresenta una situazione diversa dall’indicazione “uso esclusivo del lastrico solare”. Nel primo caso viene attribuita la proprietà. Nel secondo può rimanere una proprietà comune sulla quale un condomino possiede una particolare facoltà di godimento.
Prima di firmare qualsiasi accordo è quindi opportuno consegnare tutta la documentazione al notaio. Se il titolo non è chiaro, può essere necessario ricostruire la storia giuridica dell’immobile con maggiore attenzione.
Uso esclusivo e proprietà esclusiva non sono sinonimi
Questo è uno dei punti che genera più errori nelle trattative tra condomini. Un condomino può utilizzare da molti anni il lastrico da solo e considerarlo, nel linguaggio quotidiano, “il suo terrazzo”. Dal punto di vista giuridico, però, potrebbe non essere proprietario esclusivo.
La giurisprudenza, anche a Sezioni Unite, ha affrontato il tema dei cosiddetti diritti di uso esclusivo sulle parti comuni, chiarendo i limiti alla possibilità di costruire diritti reali atipici che svuotino stabilmente le facoltà degli altri comproprietari.
La distinzione ha conseguenze dirette sulla cessione. Se Tizio è proprietario esclusivo del lastrico, può valutare una vendita del proprio diritto. Se Tizio dispone soltanto dell’uso esclusivo di un lastrico rimasto condominiale, non può vendere a Caio la proprietà dell’intero lastrico come se il bene appartenesse soltanto a lui.
Anche la concessione a terzi di diritti particolarmente incisivi su un lastrico comune con uso esclusivo deve essere valutata con prudenza. La Corte di Cassazione ha recentemente ribadito l’importanza del consenso unanime dei condomini quando sull’area comune si vogliono attribuire a terzi diritti che incidono sulla proprietà comune.
Cessione di un lastrico solare di proprietà esclusiva
Quando il lastrico risulta effettivamente di proprietà esclusiva, la situazione è più lineare. Il proprietario può decidere di venderlo separatamente, quando l’operazione sia giuridicamente e tecnicamente possibile, oppure trasferirlo insieme a un’altra unità immobiliare.
Prima della vendita bisogna però verificare come il lastrico sia identificato nei titoli e al Catasto. Non sempre una superficie posta sopra un appartamento costituisce già un’entità catastale autonoma pronta per essere trasferita separatamente.
Potrebbe essere necessario l’intervento di un tecnico per predisporre un aggiornamento catastale o individuare correttamente la porzione oggetto della cessione. Nel sistema catastale esiste la categoria F/5, utilizzata per i lastrici solari in determinate situazioni, ma non bisogna concludere che ogni lastrico debba necessariamente risultare già censito separatamente in tale categoria.
Il Catasto, inoltre, ha principalmente funzioni fiscali e identificative. Per stabilire chi sia proprietario bisogna guardare ai titoli e alle risultanze dei registri immobiliari, non soltanto alla planimetria catastale.
Cessione di un lastrico solare condominiale
La situazione cambia radicalmente se il lastrico è comune. L’articolo 1108 del Codice civile, applicabile anche alla comunione condominiale per gli aspetti pertinenti, stabilisce che per gli atti di alienazione della cosa comune o per la costituzione di diritti reali su di essa è necessario il consenso di tutti i partecipanti.
Una normale delibera approvata a maggioranza non è quindi sufficiente a vendere il lastrico condominiale a un singolo condomino o a un soggetto esterno.
Questo punto è importante anche dal punto di vista pratico. Se l’edificio ha venti proprietari e diciannove sono favorevoli alla vendita, il dissenso del ventesimo non può essere semplicemente superato applicando le maggioranze normalmente utilizzate per lavori, spese o amministrazione delle parti comuni.
L’alienazione incide infatti direttamente sul diritto di proprietà di ogni condomino. Ciascun comproprietario deve quindi partecipare alla decisione e all’atto oppure essere validamente rappresentato secondo le modalità consentite.
Prima di avviare spese tecniche significative è utile verificare informalmente se esiste una reale disponibilità di tutti i proprietari. In un grande condominio questa può essere la parte più difficile dell’operazione.
Il ruolo dell’assemblea condominiale
L’assemblea può essere la sede nella quale viene discussa la proposta di cessione, vengono illustrate le condizioni economiche e si verifica l’orientamento dei condomini. Non bisogna però confondere una delibera assembleare con il contratto definitivo di vendita.
Quando si dispone di un diritto reale comune, il consenso richiesto non è semplicemente quello di una maggioranza assembleare. Occorre il consenso dei titolari del diritto.
Il verbale può quindi avere una funzione preparatoria e documentare la volontà dei condomini di procedere, ma l’operazione immobiliare deve essere perfezionata nella forma richiesta dalla legge.
Se alcuni proprietari non partecipano all’assemblea, il problema non viene risolto contando soltanto i millesimi dei presenti. Per una cessione della proprietà comune bisogna arrivare al consenso necessario di tutti i comproprietari.
La scrittura privata per la cessione del lastrico solare
Una scrittura privata per la cessione del lastrico solare può essere molto utile nella fase preparatoria della cessione, ma bisogna distinguere la scrittura utilizzata come accordo preliminare da quella destinata a trasferire definitivamente la proprietà.
L’articolo 1350 del Codice civile prevede la forma scritta, a pena di nullità, per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili e per una serie di altri atti riguardanti diritti reali immobiliari. Questo significa che una semplice intesa verbale sulla vendita del lastrico non è sufficiente.
Dal punto di vista strettamente civilistico, la scrittura privata sottoscritta dalle parti può soddisfare il requisito della forma scritta per una compravendita immobiliare. C’è però un problema decisivo: per trascrivere l’atto nei registri immobiliari, l’articolo 2657 del Codice civile richiede un atto pubblico oppure una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, salvo il diverso caso della firma accertata giudizialmente.
Per questo, nella pratica, la cessione definitiva del lastrico viene normalmente gestita con l’intervento del notaio. Il notaio non si limita ad autenticare le firme: verifica titolarità, continuità delle trascrizioni, identificazione catastale, eventuali formalità pregiudizievoli e gli ulteriori elementi richiesti per l’atto.
Una scrittura privata non autenticata è invece particolarmente utile come preliminare. Le parti possono stabilire che il proprietario si impegna a cedere il lastrico e che l’acquirente si impegna ad acquistarlo, fissando prezzo, termine per il rogito e condizioni da verificare prima dell’atto definitivo.
In una scrittura privata preliminare è opportuno descrivere con precisione il lastrico interessato, richiamare i dati dell’immobile, indicare il prezzo e le modalità di pagamento e stabilire chi sosterrà le spese tecniche e notarili. Se il trasferimento dipende da un aggiornamento catastale, dal consenso di altri proprietari o da verifiche urbanistiche, queste condizioni dovrebbero essere indicate chiaramente.
Bisogna inoltre specificare se vengono ceduti insieme al lastrico diritti di accesso, servitù esistenti o altre facoltà. Una frase generica come “si vende il terrazzo” è poco adatta a un bene che può avere contemporaneamente funzione di copertura, collegamenti con parti comuni e particolari modalità di accesso.
Se la cessione avviene gratuitamente, invece, non basta una normale scrittura privata. Una vera donazione richiede la forma dell’atto pubblico e l’osservanza delle ulteriori formalità previste dalla disciplina delle donazioni. Anche questo è un motivo per chiarire fin dall’inizio se si sta parlando di vendita, donazione o diversa operazione.
Cosa inserire in un accordo preliminare
Il preliminare dovrebbe permettere di capire esattamente quale operazione sarà effettuata al rogito. Occorre identificare venditore e acquirente e descrivere il lastrico in modo da evitare dubbi sulla superficie interessata.
Quando il lastrico non è ancora autonomamente identificato, può essere utile allegare una planimetria predisposta da un tecnico nella quale sia evidenziata la porzione da trasferire. Il preliminare dovrebbe chiarire che la rappresentazione dovrà essere resa coerente con gli adempimenti necessari prima dell’atto definitivo.
È importante disciplinare anche accesso e impianti. Come raggiungerà il lastrico il futuro proprietario? Attraverso una scala comune? Attraverso un appartamento appartenente al venditore? Esistono antenne, canne fumarie, pannelli, tubazioni o altri impianti condominiali?
Se questi problemi vengono ignorati, ci si può trovare proprietari di una superficie alla quale non si riesce ad accedere autonomamente oppure sulla quale continuano a gravare diritti necessari al condominio.
Verificare l’accesso al lastrico
Il trasferimento della proprietà non crea automaticamente un percorso per raggiungere il bene. Se l’unico accesso passa attraverso un appartamento privato, bisogna disciplinare il problema nell’atto.
Potrebbe essere necessario costituire una servitù di passaggio o individuare un accesso differente. Se invece il lastrico è raggiungibile da una scala condominiale, bisogna verificare in quale misura il futuro proprietario possa utilizzare quella parte comune.
Lo stesso vale per le esigenze di manutenzione. Il condominio può avere necessità di accedere al lastrico per intervenire su antenne, camini, facciate, impianti o sulla copertura stessa.
Un buon atto di cessione non si limita quindi a identificare i metri quadrati venduti, ma disciplina gli accessi che saranno necessari dopo il trasferimento.
Manutenzione e funzione di copertura non scompaiono con la vendita
Anche quando il lastrico è di proprietà esclusiva, continua normalmente a svolgere una funzione di copertura per una parte dell’edificio. La sua manutenzione può quindi coinvolgere interessi che vanno oltre quelli del proprietario della superficie.
L’articolo 1126 del Codice civile contiene una regola specifica per il caso in cui l’uso del lastrico non sia comune a tutti i condomini. Le spese di riparazione o ricostruzione vengono ripartite secondo il criterio previsto dalla norma tra chi ha l’uso esclusivo e i proprietari delle unità sottostanti alle quali il lastrico serve da copertura.
Prima dell’acquisto è quindi utile capire quali parti dell’edificio siano coperte dal lastrico e se siano già deliberati lavori di impermeabilizzazione o rifacimento.
L’acquirente che pensa di comprare semplicemente uno spazio esterno da utilizzare come terrazza dovrebbe conoscere anche questo aspetto, perché la proprietà porta con sé responsabilità e obblighi legati alla funzione strutturale della superficie.
La cessione comprende automaticamente il diritto di sopraelevazione?
È un’altra questione da non trattare con formule generiche. L’articolo 1127 del Codice civile riconosce, in determinate condizioni, al proprietario dell’ultimo piano e al proprietario esclusivo del lastrico solare la facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che il titolo stabilisca diversamente.
Questa facoltà incontra però limiti importanti. La sopraelevazione non è ammessa quando le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. I condomini possono inoltre opporsi nei casi previsti dalla norma, per esempio quando vengono compromessi determinati interessi relativi all’aspetto architettonico oppure ad aria e luce.
Chi sopraeleva deve inoltre considerare l’indennità prevista dal Codice civile e naturalmente rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia.
Acquistare un lastrico non significa quindi acquistare automaticamente la certezza di poter costruire un nuovo appartamento. Prima di attribuire al lastrico un valore economico basato su una futura edificazione è essenziale incaricare un tecnico di verificare strumenti urbanistici, volumetria, condizioni strutturali e vincoli.
Il diritto di superficie è diverso dalla vendita del lastrico
In alcune operazioni l’obiettivo non è trasferire integralmente la proprietà del lastrico, ma consentire a un altro soggetto di costruire o mantenere un’opera sulla superficie.
In questi casi può entrare in gioco il diritto di superficie, che è un diritto reale distinto dalla proprietà del lastrico. La sua costituzione deve essere valutata specificamente e non va confusa con una semplice autorizzazione all’utilizzo.
La distinzione assume particolare rilevanza, per esempio, quando un soggetto vuole utilizzare una copertura per installare strutture, impianti o realizzare opere che devono rimanere di sua proprietà.
Se il lastrico è condominiale, anche la costituzione di diritti reali sulla parte comune richiede il consenso previsto per gli atti dispositivi. Non basta quindi una normale autorizzazione concessa dall’amministratore.
Il Catasto prima della cessione
Prima del rogito il notaio deve poter identificare esattamente l’oggetto del trasferimento. Se il lastrico viene venduto separatamente da un appartamento e non è già correttamente individuato, può essere necessario un intervento catastale.
La categoria F/5 è prevista dal sistema catastale per i lastrici solari. Si tratta di una categoria del gruppo F, utilizzata per particolari entità catastali che non producono una normale rendita come le unità immobiliari ordinarie.
Questo non significa che basti creare un F/5 per trasformare automaticamente una parte condominiale in proprietà esclusiva. L’accatastamento non sostituisce il titolo giuridico e non può eliminare i diritti degli altri condomini.
Il tecnico deve quindi lavorare in coordinamento con il notaio: il primo individua e rappresenta correttamente la superficie dal punto di vista tecnico e catastale, il secondo verifica quale diritto possa essere effettivamente trasferito.
Controllare regolamento e vincoli condominiali
Prima della cessione bisogna leggere anche il regolamento condominiale, soprattutto quando ha natura contrattuale ed è richiamato negli atti di acquisto.
Possono esistere clausole che disciplinano l’utilizzo della copertura, vietano particolari opere, riservano l’accesso per manutenzione o stabiliscono diritti a favore di alcune unità.
Non tutte le limitazioni contenute in un semplice regolamento assembleare hanno lo stesso peso di quelle derivanti da un titolo contrattuale. Anche per questo è utile consegnare il documento al notaio anziché limitarsi a leggerne qualche articolo.
Bisogna inoltre verificare eventuali servitù già trascritte, come passaggi, impianti o altri diritti che potrebbero continuare a gravare sul bene dopo la vendita.
Impianti presenti sul lastrico
Prima di definire il prezzo occorre effettuare un sopralluogo. Antenne televisive, parabole, pannelli solari, canne fumarie, unità esterne degli impianti, sfiati e altre installazioni possono essere presenti sul lastrico.
Bisogna stabilire a chi appartengono e quale diritto ne consenta la presenza. Se sono impianti condominiali necessari, la cessione del lastrico non può semplicemente comportarne la rimozione.
L’atto può dover disciplinare il diritto del condominio di mantenere gli impianti e accedervi per manutenzione, sostituzione e riparazione.
È meglio affrontare questi aspetti prima della vendita anziché scoprire successivamente che il nuovo proprietario vorrebbe utilizzare proprio la zona occupata da una struttura comune.
Chi paga le spese della cessione
Venditore e acquirente possono concordare la ripartizione di diverse spese, mentre alcuni oneri seguono la disciplina fiscale e notarile applicabile alla specifica operazione.
Possono esserci costi notarili, imposte, spese per visure, aggiornamenti catastali e compensi del tecnico che deve individuare la superficie.
Non conviene fornire una cifra standard senza conoscere valore, natura della cessione, soggetti coinvolti e caratteristiche catastali del bene. Anche il trattamento fiscale può cambiare a seconda che il trasferimento avvenga a titolo oneroso o gratuito e in base alle caratteristiche delle parti.
Prima di firmare un preliminare, chiedere al notaio un preventivo consente di conoscere con maggiore precisione il costo complessivo dell’operazione.
Vendita e donazione del lastrico solare
Se il proprietario trasferisce il lastrico dietro pagamento di un prezzo si tratta normalmente di una compravendita. Se invece vuole attribuirlo gratuitamente, bisogna valutare la disciplina della donazione.
La donazione non può essere perfezionata con una normale scrittura privata: il Codice civile richiede l’atto pubblico, a pena di nullità, e la disciplina notarile prevede l’intervento dei testimoni.
La differenza non è soltanto formale. La provenienza donativa può avere conseguenze specifiche sul piano successorio e patrimoniale, quindi una cessione gratuita tra familiari dovrebbe essere valutata con il notaio prima di scegliere lo strumento.
Non è prudente indicare un prezzo puramente simbolico soltanto per evitare la disciplina della donazione quando, in realtà, l’intenzione delle parti è effettuare un trasferimento gratuito. La forma del contratto deve corrispondere all’operazione realmente voluta.
Gli errori più comuni nella cessione del lastrico
Il primo errore è confondere uso esclusivo e proprietà esclusiva. Prima della trattativa deve essere chiarito quale diritto risulta effettivamente dagli atti.
Il secondo consiste nel pensare che una maggioranza dell’assemblea possa vendere una parte comune. Per un atto di alienazione del lastrico condominiale occorre considerare i diritti di tutti i comproprietari.
Un altro errore frequente è affidarsi soltanto al Catasto. Una planimetria nella quale il lastrico sembra collegato a un appartamento non sostituisce il titolo di proprietà.
Bisogna poi evitare scritture private generiche che non descrivono superficie, accessi, impianti, prezzo e condizioni del trasferimento. Il lastrico può sembrare un bene semplice, ma la sua funzione di copertura crea numerosi collegamenti con il resto dell’edificio.
Infine, non bisogna promettere all’acquirente la possibilità di edificare senza una verifica urbanistica e strutturale. Il diritto civilistico di sopraelevazione e la possibilità concreta di ottenere i titoli edilizi sono questioni collegate ma distinte.
Come procedere in pratica
Il primo passo è recuperare l’atto di acquisto dell’unità immobiliare e gli atti precedenti che permettono di capire la natura del lastrico. Bisogna poi acquisire regolamento condominiale, planimetrie e dati catastali.
Se la proprietà esclusiva è chiara, un tecnico può verificare se il lastrico sia già correttamente identificato o se servano operazioni catastali prima della vendita. Contemporaneamente il notaio può controllare titolarità, formalità immobiliari ed eventuali vincoli.
Se invece il lastrico è comune, la trattativa deve coinvolgere tutti i comproprietari. Prima di sostenere costi importanti conviene verificare che esista un consenso unanime alla cessione.
Una volta chiariti questi aspetti, le parti possono sottoscrivere un preliminare scritto nel quale definiscono prezzo, superficie, condizioni e termine per il rogito. Per la cessione definitiva è opportuno procedere attraverso il notaio, in modo che l’atto possa essere correttamente registrato e trascritto nei registri immobiliari.
Conclusioni
Per cedere un lastrico solare bisogna prima accertare se si tratta di proprietà esclusiva, proprietà condominiale o semplice uso esclusivo. È questa distinzione, più del prezzo o della planimetria catastale, a stabilire chi può disporre del bene e quali consensi sono necessari.
Se il lastrico è di proprietà esclusiva, il passo successivo è verificare con notaio e tecnico la corretta identificazione del bene, gli accessi, gli eventuali impianti e le formalità necessarie al trasferimento. Se è condominiale, la vendita richiede il consenso di tutti i comproprietari. Una scrittura privata può essere utile per fissare preliminarmente condizioni e prezzo, ma la cessione immobiliare definitiva deve essere organizzata in modo da rispettare forma e trascrizione previste dalla legge. Prima di firmare, è quindi prudente far esaminare titoli, regolamento e situazione catastale da notaio e tecnico: nel caso del lastrico solare, capire esattamente quale diritto si sta cedendo è la parte più importante dell’intera operazione.
